등기부등본 제대로 읽는 법

등기부등본 제대로 읽는 법

등기부등본

 

등기부등본 사람도 이력서를 통해서 알 수 있듯 등기부등본을 통해서 집의 상태와 과거 이력 확인 가능합니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 나뉘어 있습니다.

등기부등본 보는 방법

표제부 집 자체에 대해서 이 주소가 어딘지 벽돌집인지 콘크리트집인지 내용들이 표제부에 담겨 있고

갑부 소유권 집의 소유자가 누구고 소유권에 제한은 없는지 확인 가능 합니다.

을구 집에 담보가 되어 있는지 얼마나 있는지 내용 확인 가능 합니다.

표제부

 

표제부 주소가 정확히 내가 계약하고자 하는 그 집이 맞는지부터 확인해야 합니다.

최근에 문제가 되고 있는게 근린생활시설이 아닌지까지 확인해야 합니다.

근린생활시설은 상가형 건물과 주거용 건물이 혼합돼 있는 건물형태 입니다.

사무용 건물에 주거용으로 개조해서 임대를 하게 되면 세입자 입장에서 문제가 발생할 수가 있습니다.

예를 들어 세입자가 전세자금대출을 이용해야 된다든지 전세보증보험을 가입해야 되는 상황이 왔을 때 가입이 안 될 수가 있습니다.

집에서 나갈 때 다음 세입자를 구해서 나가야 되는 경우도 발생하는데 다음 세입자 입장에서도 대출이 안되니까 보증보험이 안 되니까 잘 안 들어놓는 경우가 발생 할 수 있습니다.

근린생활시설을 주거용으로 임차를 했을 경우 문제 발생할 수가 있습니다.

 

갑부

 

갑부는 소유권과 직접적 연관된 사항입니다. 소유자가 아닌 사람을 바꿔치기하면서 전세사기를 치는 경우 발생합니다.

반드시 나와 계약하고자 하는 사람이 현장에 있는 사람과 소유권자와 동일한지 등기부등본 사항 맞는지 확인. 신분증, 인감증명서 확인이 필수 입니다.

갑구에 가등기는 곧 주인이 바뀐다는 의미 입니다.. 세입자 입장에선 굉장히 치명적인 피해가 발생할 수도 있습니다.

가등기가 있으면 왜 바뀌는 건지 꼭 확인해야 합니다.

가등기 없어도 문제가 될 수도 있습니다

최근 전세사기 유형이 동시진행이라는 유형이니다.

미리 전세입자 구하면서 소유권자를 자기들끼리는 소유권자를 바꿀 것을 예상하고 세팅해 놓는 전세사기 입니다.

잔금 치르고 안심하지 마시고 이후에도 등기부를 한 번씩 확인하면서 소유권자가 혹시 갑작스럽게 바뀌지는 않는지 확인해야 합니다.

갑구에 압류 가압류 이런 단어 보면은 무조건 의심하지 말고 이 집은 걸러야 합니다

압류나 가압류는 너무 위험하기 때문에 이런 단어가 들어 있는 것만으로도 이 집을 계약해서는 안됩니다.

앞으로 이 집주인의 소유권에 문제가 생길 가능성이 굉장히 높기 때문에 이런 집에 임대로 들어간다는 것은

사실상 보증금을 좀 잃을 가능성이 굉장히 큽니다.

압류 가압류는 부동산은 소유자한테 돈을 못 받은 누군가가 좀 재판에 걸어 놓았다는 일종의 시그널 입니다.

 

을구

 

을구 근저당 확인해야 합니다.

집에 담보로 빚이 얼마나 있냐 이 집주인 집을 담보로 빚을 얼마나 줬느냐를 볼 수 있습니다.

내가 보증금을 넣는 집에 나보다 먼저 하는 권리가 있다면 결국 내가 피해를 볼 수밖에 없습니다.

나보다 선순위 이미 근저당이 얼마나 있는지는 꼭 봐야 되는 부분입니다.

근저당은 누군가가 은행기관,제3자 에게 빌린 돈 입니다.

누군가가 이 집을 담보로 잡고 있기 때문에 내 권리는 이보다 후순위 입니다.

실제 얼마나 빌렸는지 대략적으로 좀 알 수가 있습니다.

채권최고액이 원래 빌려준 돈에 비해서 120% 정도를 설정하기 때문에 좀 역산을 해서 어느 정도 걸려 있다고 보면 됩니다.

 

임차권등기

최근에 임차권 등기를 많이 활용을 좀 하시는데 임차권 등기를 경우에는 나보다 좀 앞서 있는 세입자가 있다고 보시면 됩니다.

내가 아무리 그 꼼꼼하게 살펴보고 들어갔다고 하더라도 나보다 좀 앞서 있는 권리가 있는 세입자가 있다면

나는 그만큼 뒤로 밀릴 수밖에 없습니다.

임차권 등기가 있다는 것 자체가 내 가 이 집을 계약하면 안 된다는 시그널 입니다

등기부등본 확인하고 계약하면 확정일자까지 받고 이사를 하면서 전입신고 빨리해야 합니다.

전입신고를 늦게하면 권리가 뒤로 밀릴 수가 있기 때문에 바로 해야 됩니다.

최근에는 인터넷으로도 할 수가 있고 주민센터 가셔도 할 수 있으니까 반드시 미리 해야 합니다.

근저당이 갑작스럽게 치고 들어오는 경우가 있습니다.

금융기관이나 제삼자의 채권이 근저당으로 갑자기 들어오게 되면 근저당의 경우에는 즉시 효력이 발생합니다.

반면에 전입신고의 경우에는 그다음 날부터 효력 발생. 자연스럽게 나의 권리가 뒤로 밀리게 됩니다.

그다음 날에도 그 다다음 날에도 등기부를 꼭 확인해 보셔야 됩니다

요즘 조직적으로 전세사기 같은 거 많이 발생합니다.

주변시대를 부풀린다든가 역전세 개인의 세입자가 대응하기 굉장히 힘든 형태로 좀 띄고 있습니다.

특약을 여러 가지 걸어 둔다던가 예를 들어서 입주일자 다음 날까지 현재등기부등본을 유지한다라는 특약이라든가

입주 당일 근저당이 설정이 되면은 집주인의 귀책사유로 임대차 자체를 무효한다든가 특약을 반드시 좀 걸어 둘 필요가 있습니다..

등기부등은 굉장히 복잡하긴 한데 요약본도 발급을 받을 수 있습니다.