하락 끝 상승 시작 집값 바닥 찍었나

하락 끝 상승 시작 집값 바닥 찍었나

요새 부동산 관련 기사 이런 제목 유독 많이 보입니다.

집값 속속 반등, 집값 하락 멈췄다, 1년 가까이 떨어지던 집값이 바닥을 찍고 이제 올라가기 시작했습니다.

집 가진 사람들은 반길만 하지만 내 집 마련을 기다리는 사람의 입장에선 불안해집니다.

정말 집값 하락 끝나고 이제부터 오르는 거 맞을까요??

주택

아파트 매매 상승거래

최근에 집값 다시 오르고 있다 전국 아파트 매매 상승거래가 늘었다는 말이 많습니다.

상승거래는 두 달 전 거래 가격과 비교해서 가격 거래했던 가격이 올라가는 거래 비중이 얼마나 되느냐를 나타나는 겁니다. 하락거래라고 한다면 가격이 내려가는 겁니다.

두 달 전보다 올라가면 상승거래 내려가면 하락거래인데 최근에 상승거래가 늘어나고 있습니다.

두 달 전보다 집값이 올랐다는 이야기입니다.

전국적으로 57.6% 그러니까 상승 가거래가 57.6% 이야기는 100개가 계약이 되면 57.6건은 가격이 더 올랐다 두 달 전보다 올랐다고 보입니다. 지역별로 보면 세종시가 1위입니다 100건 중에 77건은 두 달 전보다 가격이 올라서 거래되었습니다. 서울은 64%, 경기도 62.7% 인천 62.4%입니다.

세종과 수도권 지역이 지방보다는 아무래도 상승을 좀 주도하고 있다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

집값 반등 지표 미분양

집값 바닥을 확인할 때 미분양 지표 미분양을 잘 살펴봐야 됩니다.

미분양은 실수요자들의 시장입니다. 실수요자들이 심리를 그대로 나타내는 게 미분양인데요 미분양도 1월까지만 하더라도 이렇게 빨리 증가해도 되나 굉장히 걱정이다라고 했는데 2월은 소폭 멈췄고 3월에는 4.4% 줄어들었습니다.

전체적으로 보면 7만 호 정도 되기 때문에 여전히 높은 수준이지만 증가하지 않고 소폭 꺾였다는데 굉장히 좋게 보고 있습니다. 4월 5월를 봐야 되겠지만 비슷한 분위기 약간 소폭 하락 정도로 볼 수 있을 것 같습니다.

큰 위기는 지났다고 보이고요 하지만 중공업 미분양이 있습니다.

아파트를 다 짓고 나서도 미분양이 소진이 안 되는 거죠 악성 미분양이라고 하는데 이게 가장 심각합니다.

보통 일반적인 미분양은 프로모션을 하고 판촉 행사를 하면 팔릴 수가 있는데 안 팔렸다는 겁니다.

1.1% 증가를 했습니다 2월이 8,554호 전국이었는데 지금 3월은 8,650으로 늘어났으니까 위기가 끝난 건 아니다.

큰 폭으로 하락하는 거는 이게 소화가 되는 건 아니고 일단 관망이다 멈췄다 매수자들도 긴가민가해서 기다리고 있고요 팔려는 분들 건설사들도 파격적인 가격 인하는 하지 않고 지금 멈추고 있는 상황입니다.

 

2030 세대 영끌족

2030 세대가 집을 사려는 추세가 많습니다.

일반적으로 주택 구매 연령 언제 사냐라고 하면 40대 이상이 가장 많이 삽니다.

자녀들 교육이라든지 여러 가지 이유 때문에 사는데 한 2년 전부터 2030 세대들이 치고 올라옵니다 거래량이 굉장히 늘어나는데요 영끌을 해서 굉장히 고생을 많이 했는데 최근에 다시 또 늘어났습니다.

올해 1분기 전국 아파트 거래량이 98,104호인데요 2030 비중이 28.1%나 됩니다 그러면 가장 집을 많이 사는 40 대하고 비교를 해봐야 되는데 40대가 22,572호 그러니까 25.6% 가장 집을 많이 사는 40대보다도 2030이 더 많이 샀다.

40대를 능가했다 한 2년 전만 하더라도 당연히 40에서 59세 정도를 우리가 주택 구매 연령이다 2030이 무슨 돈이 있었을까요 했는데 한 2년 전부터 이런 현상이 발생하고 있습니다.

서울은 더 많이 늘어났습니다 12월 작년 12월에 29.8% 2030 비중이 29.8%로 낮았는데 한 4개월 만에 36%로 늘어났고 굉장히 빠르게 늘어나고 있다

2030들이 투자심리가 빠르게 회복이 되고 있다고 보입니다.

10건 중에 3건 이상은 2030들이 산거죠 이렇게 분위기 안 좋은 상황에서도 굉장히 공격적인 매입을 했고 2020~2021년 가파르게 집값이 올라서 잠깐 조정이 되고 다시 또 오르면 어떡하지 벼락거지까지 될 것 같은 두려움에 좀 욕심을 냈고요 구매 욕구가 높아지더라도 돈이 없으면 살 수가 없는데 특례 보금자리라고 해서 9억 원 이하주택을 사게 되면 DSR 소득대비 집값을 이제 대출한도를 정해주는데 dsr을 보지 않고 5억 원까지 대출을 해주고요.

생애최초는 80%까지 ltb를 해주기 때문에 아무래도 구매 욕구가 늘어나면서 구매 능력도 많이 개선이 된 것 같습니다.

집값 상승 시작?

집값이 오른것은 사실입니다. 두 달 전보 다 올랐으니까 통계를 부인할 수는 없는 사실인데 그래도 냉정하게 좀 따져볼 필요는 있습니다. 작년에 집값이 떨어졌습니다 금리가 오르면서 작년 하반기부터 집값이 떨어져서 올 1월까지 떨어지고요 1 3 대책이 나오고 이제 반등을 했단 말입니다

상승 거래가 제가 두 달 전에 거래하고 비교를 한다라고 했잖아요 자 3월 2 3월 뭐 거래량 3 4월 거래량을 보면 두 달 전이면 1월 2월이잖아요 가장 분위기 안 좋을 때와 비교해 보면 당연히 늘어났겠죠 늘어나는 게 정상입니다.

작년 12월 1월은 하락거래가 늘어났거든요 10월보다는 떨어졌기 때문에 하락거래가 늘어나는 지극히 당연한 현상이고 2030 비중이 늘어났다고 했잖아요 서울은 뭐 36% 정도가 되는데 거래량을 봐야 되거든요

2년 전과 비교해 보면 거래량이 5분의 1토막입니다

서울 아파트 거래량이 지금은 2~3천 건 사이를 왔다 갔다 하고 있는데 이렇게 낮아진 거래량 중에서 2030 비중이 많다는 거지 전체적인 절대 거래량이 많은 건 아닙니다.

 

일시적인 반등 대세 상승은 아니다

우울한 개구리다 10명 중에 뭐 몇 명이 늘어났다고 해서 큰 의미를 부여할 필요는 없습니다.

늘어난 거는 사실이지만 주의는 필요하겠다는 생각이 듭니다.

기사들을 보고 집값 상승이야 뭐 호들갑 떨 필요는 없고요 냉정하게 좀 따져 봐야 될 필요는 있습니다.

그래서 올랐다 내렸다는 지극히 정상적인 흐름이고 집값이 7년 정도 올랐단 말이에요 1년 정도 떨어졌기 때문에 이런 정상적인 흐름을 가지고 1년 안에 다시 또 반등을 해야 돼 이런 조급한 마음은 가질 필요가 없을 것 같습니다. 

결론은 일시적 반등이다 대세상승까지는 아닙니다.

집값 반등 예상 시기는

우리가 좀 냉정하게 생각해야 되는 게 뉴스를 보고 3년 기다려야 되라고 이야기를 합니다

 3년 너무 긴데 1년도 못 기다리겠어라고 하는데 너 돈 없잖아 지금은 내시를 다질 때야 종잣돈 모아야 되라고 이야기를 하는데 과거도 우리 2009년도 글로벌금융위기에서 2013년까지 4년 정도 조정기가 있었고요 집값이 많이 올랐습니다.

그러면 화폐가치하락이 반영되는 시기 그러니까 집값에 또 적응하는 시간도 필요하고 가장 결정적으로 수요와 공급이잖아요. 공급을 봐야 되는데 우리가 공급이라고 한다면 지금 들어오는 입주물량들 입주물량을 보는데 입주물량은 3년 전에 분양 물량이잖아요.

3년 전 그렇죠 그러면 우리가 3년 후로예측하려면 지금의 착공과 인허가 물량을 봐야 되는데 우리가 3년 후를 예상할 수가 있겠죠 그래서 그 지표를 한번 보자는 거주자 착공은 2 3년 후에 준공물량입니다 3년 후에 입주물량을 보려면 지금의 착공을 밝혀오고 요인허가는 3년에서 5년이 걸립니다

중장기적인 공급 흐름을 보자면 인허가 물량과 착공 물량이 지금 어떤 흐름인가를 봐야 되는 인허가 물량이 줄고 있습니다. 2022년 작년이죠 112,000건이었는데 2023년 올해는 8만 6천 건으로 예상이 되고요

공사가 들어간 착공을 어떻게 되느냐 인허가를 받은 다음에 1 2년 후에 이제 착공이 들어가죠 공사에 들어간다는 얘기인데 줄어들죠

2021년 분위기 좋을 때 129,000 그렇죠 지금 54,000입니다

3년 후에 공급 물량이 굉장히 줄어들겠다 

3년이 지나서 집값도 좀 떨어져 있을 거고요

화폐가치 하락도 반영이 되고 심리도 좀 안정이 된 상태에서 공급이 부족하게 된다면 다시 상승할 가능성이 굉장히 높겠다. 객관적인 지표 인허가와 착공과 중공이수치로 보면 한 3년 한 2025년쯤부터는 공급이 부족해질 수는 있다

물론 변수는 있죠 뭐 금리라든지 정책적인 변수가 있고 무조건은 아니지만 공급도 굉장히 중요한 변수 중에 하나입니다 그러면 집값 반등이 예상 시기는 한 2025년 이후 정도로 조심스럽게 예측해 볼 수 있다.